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[DF] Arriendo con opción de compra y adquirir fracciones de viviendas: las nuevas tendencias del negocio hipotecario

Debido a las altas tasas de interés y las mayores restricciones de la banca, sobre todo, en la renta mínima exigida a las personas, estas opciones han ido ganando terreno en el mercado. Enlace



La posibilidad de adquirir una vivienda en Chile es cada vez más compleja, ante un escenario de altas tasas de interés y mayores exigencias de la banca, sobre todo, en las rentas mínimas requeridas.


Pese a esto, actualmente el mercado muestra crecientes alternativas para comprar una propiedad, como por ejemplo, a través de un arriendo con opción de compra que ofrecen algunas inmobiliarias.


Dependiendo del valor de la vivienda y la capacidad de pago del cliente, en el segmento ABC 1 se establece un contrato, por lo general, de entre uno a dos años de arriendo y al término de ese periodo el cliente puede utilizar el dinero del alquiler como pie para la compra final del departamento.


En el caso de viviendas de hasta UF 2.000 existe el subsidio de leasing habitacional que ofrece el Estado.


El director ejecutivo de Enlace Inmobiliario, Sergio Barros, comentó que esta fórmula sirve 'para quienes no tienen capacidad de ahorro, pero sí pueden pagar un arriendo'.

Para postular, Barros comentó que es necesario tener un contrato de arriendo con promesa de compraventa. El beneficio entrega un monto de hasta UF 250, que cubre una parte del financiamiento de la vivienda. Otro porcentaje corre por cuenta del crédito leasing y, por último, se considera el aporte mensual que hará la persona mediante el arriendo.


Para el broker de RE/MAX First, Ignacio Echegoyen, el mecanismo de arriendo con opción de compra 'tiene la desventaja de la incertidumbre de los mercados, porque no sabes cuál será el valor de la UF o de las tasas en un futuro'.


Una de las empresas que ha estado desarrollando esta alternativa es Hogarízate. El gerente general de la firma, Francisco Recabarren, indicó que su estrategia es ofrecer un sistema de arriendo con posibilidad de compra recaudando al menos la mitad del alquiler, el que se acumula durante los cuatro o cinco años que dura el programa.


'De esta forma, ese dinero reunido se convierte en el pie, es decir, en el 20% que solicitan las entidades bancarias para acceder a un crédito hipotecario', mencionó.


Recabarren indicó que se han enfocado en el segmento de profesionales jóvenes, ya que 'hoy están quedando fuera del sistema familias de profesionales, con buen nivel de ingreso y buen score de crédito, pero que no han tenido tiempo en la vida para ahorrar un 20% del valor de la casa que quieren'.


Accionistas de una parte de la vivienda


Hoy también existe la opción de adquirir una proporción de una vivienda como mecanismo de inversión.


Con un piso de $ 200 mil, la proptech Fraccional permite realizar esta operación y el cliente se transforma en accionista de un departamento. El valor del arriendo se distribuye entre los distintos inversionistas.


El director de operaciones y cofundador de Fraccional, Julián Blas, apuntó que esta forma de adquirir un porcentaje de un departamento ofrece una oportunidad para aquellas personas que cuentan con ahorros iniciales, pero que no pueden acceder a créditos hipotecarios.


Para el desarrollo de este modelo de negocio, las inmobiliarias Besalco, Activa, Siena y Copahue cerraron una alianza con la startup para ofrecer propiedades bajo esta modalidad.

El gerente Inmobiliario de Siena, Heriberto Sepúlveda, afirmó que este mecanismo de inversión les permitió generar sinergias y ofrecer nuevas oportunidades tanto para compradores como para las inmobiliarias.


Similar visión entregó el socio y director de Copahue, Jean Paul Filippi, quien resaltó que esta alianza 'abre nuevas posibilidades de negocio que antes no eran viables'.


Mutuarias y cooperativas


Además de la banca, hay otros actores que están compitiendo en este segmento.

El vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, indicó que 'las mutuarias han mostrado bastante actividad en la colocación de créditos hipotecarios, con esquemas más flexibles que el sistema bancario'.


Según datos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), las operaciones hipotecarias de las mutuarias crecieron 16,9% durante 2023, dando 6.508 préstamos. Las tasas de interés fueron más bajas durante el año pasado respecto a 2022, evolucionando de 5,41% promedio a 5,27%.


Dentro de la oferta hipotecaria no bancaria destaca la cooperativa Coopeuch. Los registros de la CMF dan cuenta que en 2023 sus colocaciones hipotecarias aumentaron en 21,4%.

Asimismo, de acuerdo a los simuladores del regulador, para un préstamo de UF 3.000 a 20 años de plazo, Coopeuch ofreció la menor tasa de interés con 4,69%. La oferta más competitiva para el mismo crédito es de BICE y BancoEstado con 5,10%.

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