Además de terrenos disponibles, principalmente en Santiago, cuenta con una buena conectividad internacional de fibra óptica, un sistema de regulación confiable y un compromiso para apoyar a las empresas tecnológicas que demandan los servicios de centros de datos.
Un importante auge han experimentado los data centers en nuestro país. Si bien con la pandemia ha habido un incremento por la demanda de servicios de almacenamiento de datos, especialmente debido al trabajo remoto, comercio electrónico, entre otros factores, desde hace un tiempo este mercado está dando que hablar. En lo que va de este año, por lo menos cinco grandes compañías han anunciado la construcción de nuevos desarrollos.
Según datos de JLL, en términos de crecimiento, el mercado de grandes data centers ha duplicado su tamaño en no más de siete años si se considera la superficie de terreno que han demandado, y se proyecta que se podría volver a duplicar en aproximadamente tres años más.
'Son proyectos que, en nuestra experiencia, seguramente debido al auge que está experimentando este mercado, pueden pagar buenos precios por los terrenos. Evidentemente que no pagarán precios exageradamente elevados, pero si el terreno cumple con las características técnicas en general, el precio no es un obstáculo. Agua y electricidad en grandes volúmenes son los principales requisitos', dice Felipe Larroulet, Industrial Transaction Manager JLL Chile.
Pero, ¿podrán los data centers convertirse en un nuevo mercado industrial en nuestro país, como los de oficinas, retail y bodegas? 'Estamos seguros de que así será. La pregunta es en cuánto tiempo, pero va a pasar. Porque ya sucedió en otros países más desarrollados, donde las consultoras inmobiliarias elaboran informes de mercado periódicos, existen equipos especializados en este tipo de activos, y por supuesto el volumen del mercado es mucho mayor', destaca.
Al respecto, Lorena Tapia, directora ejecutiva GPS Property, señala que Chile posee todas las condiciones y ventajas para ser un player relevante en esta industria a nivel regional, ya que tiene buena conectividad internacional de fibra óptica, con gran diversidad de actores con redes de fibra, y múltiples fuentes de energía eléctrica. 'Se necesita un marco jurídico e institucional claro, donde nuestro país está en los primeros puestos regionales, así como un mercado inmobiliario y calidades de construcción de primera'.
Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield Chile, comenta, sin embargo, dentro de los factores que inciden en la selección de la ubicación ideal para la construcción de un data center, el terreno tiene un peso específico muy menor. 'En un mercado pequeño y poco profundo como el chileno, nos parece poco probable que se desarrolle un mercado inmobiliario especulativo para atender de forma específica a esta industria'.
Situación actual
Actualmente, la comuna de Quilicura alberga al menos cuatro data centers y se ha ido transformando en un polo tecnológico latinoamericano, principalmente por la fibra óptica. En el llamado Parque Tecnológico Aconcagua, ubicado en la Ruta 5 Norte, a minutos de la nueva estación de metro Los Libertadores y El Cortijo, se han instalado importantes data centers, como Sonda, GTD, colindantes al de Google.
'Este sector presenta condiciones de conectividad de fibra óptica indiscutibles, y aún quedan terrenos disponibles para la instalación de un par de data centers más', precisa Lorena Tapia, agregando que su compañía está en conocimiento de tres desarrollos que se encuentran en pleno proceso de búsqueda de terrenos para sus instalaciones, con requerimientos de superficies entre 5 y 12 hectáreas, donde el potencial de construcción será de más de 80.000 m2.
Felipe Larroulet asegura que terrenos disponibles para desarrollar data centers existen principalmente en Santiago y en menor medida en Valparaíso, pero de menores dimensiones al menos por lo que se ha visto hasta ahora. 'El tema es que estos proyectos, además de requerir grandes extensiones de terreno, tienen exigencias de infraestructura que en regiones es más escasa, como electricidad y agua en grandes volúmenes, además de fibra óptica. Otro factor que suele determinar la ubicación es el nivel de acceso a mano de obra especializada'.
La ejecutiva de GPS Property detalla que en el sector norte de Santiago, en torno a la Ruta 5 Norte, aún se pueden encontrar terrenos que cuentan con los atributos y seguridad para la instalación de un centro de datos, con superficies en torno a 5 o 10 hectáreas. 'También en el sector poniente, en torno a la Ruta 68, encontramos terrenos disponibles, los que por precio no son tan atractivos para un desarrollo de un proyecto de bodegaje, que es el destino tradicional de las grandes superficies, pero para un usuario final o para el desarrollo de centros de datos cumplen con todos los atributos'.
Características
Los data centers son proyectos muy estratégicos para las compañías que los desarrollan, por lo que todos ellos se implementan con contratos de confidencialidad muy estrictos. 'La conceptualización, análisis y desarrollo de data centers de alto estándar son procesos de altísima complejidad que requieren de mucho tiempo para su concreción', explica Gustavo Valenzuela.
Existen muchos data center pequeños (menos de 5.000 m2) ubicados en zonas céntricas, incluso dentro de edificios de oficinas algunos de ellos, pero hay una cantidad importante de proyectos de mayores dimensiones (más de 50.000 m2 por lo general), que totaliza por ahora al menos 70 hectáreas de terreno en Santiago, y con proyecciones de crecimiento que podrían duplicar dicha superficie en un corto plazo.
Grandes proyecciones
Por los grandes volúmenes de suelo que los data centers están consumiendo —que seguirá creciendo a un ritmo impredecible de la mano del e-commerce y la digitalización en general de la mayoría de las actividades de la gente—, se prevé que serán la gran revolución del mercado industrial en los próximos 10 años.
'Y también por todo lo que arrastra, la necesidad de infraestructura mencionada, mano de obra, incluso desde el punto de vista urbanístico debieran llegar a ser un elemento significativo para tener en cuenta ya que estarán en todos lados. Los data centers son la pieza esencial para la transformación digital de todas las empresas', indica Felipe Larroulet.