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[DF SUD] Los desafíos del real estate para los próximos meses, según Cushman & Wakefield

La disponibilidad de capital está entre los principales retos y la reconversión de espacios que ya no son rentables es un tema que se está desarrollando con más fuerza en países como Brasil, donde la oferta es mayor. Enlace


En el mundo del real estate ya están trabajando para enfrentar los rezagos que dejó la pandemia y la posterior crisis económica que sacudió los mercados latinoamericanos, transformando la manera en que se ven las divisiones de retail, oficinas y logística.


Ante este escenario de cambios, el CEO regional de Cushman & Wakefield, Herman Faigenbaum, explicó a DFSUD.com que existen cuatro tendencias y desafíos que debe enfrentar la industria, siendo el primero de ellos el ‘fly to quality’, concepto que se refiere a la búsqueda de espacios de mayor calidad y en una mejor ubicación.


Este fenómeno de “huír hacia la calidad” tomó mayor impulso antes de la crisis sanitaria, ya que en ese momento se prefería la nueva construcción por sobre las propiedades más antiguas.


De acuerdo con el experto, este punto “es una tendencia muy fuerte en todos los segmentos. Lo que es bueno se transforma en algo mejor y lo que no era tan bueno cae, se deja de lado”.


Es en esos activos que ya no son de calidad donde hoy se están buscando soluciones como la reconversión de edificios de oficina en espacios residenciales o de centros comerciales en otros espacios.


Esta tendencia se ha dado en países como Brasil, que tiene una densidad de malls que no tiene ningún otro país de Latinoamérica.


“Hay algunos mercados que están mucho más controlados, porque tienen mucha menos inversión, como es el caso de Perú y Argentina. Entonces ahí hay muchas menos oportunidades de transformación”, detalló Faigenbaum.


“La segunda gran tendencia es la gestión. Es decir, que los activos inmobiliarios pasan a ser más como era originalmente un hotel o un shopping mall”, explicó el ejecutivo, destacando al MUT (conocido como “el primer mercado urbano de Chile”, en Santiago), un centro comercial con pequeñas tiendas y que conecta con toda la ciudad.


La tercera es la renovación de la tipología, “donde no ha habido innovación en muchos años”. “En retail sí ha habido un poco más, pero en industrial y en oficinas llevan muchos años sin innovación”, comentó.


La cuarta es la disponibilidad de capital, especialmente en un contexto donde “las tasas están altas y aún nos estamos acomodando a eso”. “Hace falta ser más experto para poder -en este entorno de más restricción financiera- sacar rentabilidad”, agregó.


Y también consideró que “hay que ser más creativo y tomar más riesgos que antes, cuando había dinero más fácil y tasas más bajas. Pero hay que hacerlo y tomar un poco más de riesgo. Pero hay que lidiar con nuevos propietarios para nuevas construcciones”. Momento del sector residencial


Otro punto al que se refirió el experto fue el desempeño del sector residencial en América Latina, afirmando que en los últimos 15 años “no ha habido cambios significativos, ya que es un mercado que se mueve al ritmo de las tasas de interés y del costo del dinero en el mundo”.


Entonces “lo que más hemos visto que los últimos años prepandemia, pandemia y pospandemia es que ha habido mucha fluctuación de tasas; pero no ha habido cambios estructurales, no ha habido cambios en quiénes son las inmobiliarias, en quiénes hacen desarrollos, en quiénes construyen. No ha habido grandes cambios en los productos”.


La crisis sanitaria, en tanto, sí modificó las preferencias. “Por un lado, hemos visto una gran cantidad de familias que han buscado el suburbio, acceso al verde, producto del trabajo remoto o híbrido y de la economía virtual; y, contrariamente, personas de 40 hacia abajo -sobre todo en familias y parejas sin hijos o en personas que viven solas- que han regresado a los centros urbanos y los han revitalizado, no como consecuencias de sus trabajos, sino porque quieren aprovechar esa vitalidad para la socialización, para acceder a una calidad de vida que consideran mejor”.


Explosión de inversión en EEUU


Durante los últimos años ha quedado en evidencia la salida de capitales locales para invertir en mercados como el estadounidense.


“Las principales fugas se presentaron en Chile y Brasil”, recordó Faigenbaum, añadiendo que desde Perú y Colombia también se fueron algunos, pero en el último caso, más enfocados en Centroamérica.


“El interés por invertir en Estados Unidos continúa. Ha habido mucho interés de family offices e incluso de algunos inversionistas más institucionales, como Credicorp, por ejemplo”, detalló el CEO de Cushman.


En ese sentido, comentó el caso de Chile en 2010 cuando hubo un influjo de capitales. “En un momento los fondos extranjeros dejaron de ir a Chile porque los fondos locales eran tan abundantes que las tasas eran muy bajas y no les convenía. Por eso no es bueno que bajen tanto las tasas porque está al límite de lo lógico. Entonces, las tasas no bajan mucho porque subió mucho el valor de ese activo”.

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