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[EL MERCURIO INVERSIONES] El negocio del arriendo se pone cuesta arriba para el pequeño inversor

Baja en precios y demora en cerrar arriendos suman problemas. Expertos llaman a la calma: ven buenas perspectivas pese al shock.

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En cuanto se publicó en el Diario Oficial la Ley de Protección al Empleo, el dueño del restaurante donde trabajan los arrendatarios de  Juan Ricardo Romero los acogió a ese sistema y ya no pudieron pagar sus obligaciones. Entre ellas, el arriendo. "Siempre han sido buenos arrendatarios, responsables para pagar, pero por la pandemia se atrasaron y recién ahora me pudieron entregar parte de la plata".


Como muchos chilenos, Romero también ha visto impactada su remuneración. Tiene dos propiedades en arriendo, "como una forma de sentirme más holgado con los ingresos", cuenta. Pero en una de las casas se topó con malos arrendatarios, que nunca le han pagado a tiempo, lo que, sumado al retraso en la renta de la otra vivienda, lo tienen usando sus ahorros. 


Esta situación es una muestra de lo que está viviendo el segmento de pequeños inversionistas de renta residencial o "inversionistas hormiga", como consecuencia del deterioro económico producto de la pandemia del coronavirus. Se trata de personas naturales que ven en el segmento inmobiliario una oportunidad para tener un ingreso adicional, o pensando en complementar su futura pensión.


Este segmento verá deteriorada su inversión este año. Según el Informe Trimestral de Vivienda elaborado por Mercado Libre con datos de Portal Inmobiliario, durante el segundo trimestre del año el precio de arriendo promedio para los departamentos cayó en -7%, el mayor descenso registrado en más de 13 años. 


Ese número podría ser incluso mayor. Javier Varleta, gerente de Estudios Territoriales de GfK, estima que las caídas en el precio del arriendo han estado en un rango de -10% y -20%, dependiendo de la zona. Porcentaje similar indica Teodosio Cayo, gerente general de la consultora inmobiliaria Arenas y Cayo, aunque precisa que "el promedio global está más cerca del 12%, sin contar regiones". En tanto, Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de Inmobiliarias de la consultora Open BBK, estima que el precio del arriendo durante este año podría promediar una baja de entre el 20% y 30%, dependiendo de cuánto demore la recuperación económica.


"Lo que ha estado pasando es que quienes están arrendando llaman al propietario, le dicen que le han bajado el sueldo, que no se quieren ir, pero que necesitan ayuda", explica Javier Varleta, de GfK.


Esta baja en el precio del arriendo promedio no solo impacta el dinero inmediato que reciben los inversionistas hormiga mes a mes. El estudio realizado por Mercado Libre da cuenta de una caída en la rentabilidad anual bruta de las unidades habitacionales. En el caso de los departamentos, esta cae a 4,8%, lo que en la práctica significa que quien haya comprado una propiedad como inversión demorará 21 años en recuperar lo invertido. Hace una década, quien invertía en renta residencial veía el retorno a los 14 años.


José Neira compró hace tres años un departamento en Ñuñoa como inversión a largo plazo, pensando en sumar ese ingreso al de su pensión cuando llegue el momento de jubilar. Su arrendatario ya le anticipó que eventualmente, no podrá cumplir con el pago del departamento, ya que sus ingresos dependen en parte del negocio de los hostales en Punta Arenas. "Como no está percibiendo ingresos, me comunicó que tal vez tenga dificultades para pagar el arriendo, ya que además le bajaron el sueldo", dice Neira. Por ello, han ido evaluando la situación mes a mes. No descarta tener que asumir algunos meses el pago de su arrendatario. "Ha sido muy responsable y en mi caso, no he tenido impacto económico". Actualmente tiene dos trabajos, uno en el sector de Tecnología y el otro dando clases en uan universidad.


"En general hemos visto una tendencia muy positiva a querer llegar a un acuerdo", dice Teodosio Cayo, lo que a su juicio es mucho más conveniente para el inversionista. "Si el arrendatario, en el peor de los casos cubre los gastos fijos -cuentas, básicas, el gastos comunes- y parte de la propiedad, no tendrá que desembolsar nada adicional", señala.


Eso fue lo que le pasó a Francisca Schwerter, luego que durante este año perdiera a todos sus arrendatarios. Tiene cinco departamentos como inversión (4 en Santiago y 1 en Puerto Varas) en cuya compra destinó prácticamente todos sus ahorros, además de los créditos hipotecarios.  


Los primeros arrendatarios partieron tras el estallido social. El resto fue saliendo conforme avanzó la pandemia. Si bien pudo encontrar nuevos ocupantes para casi todos los departamentos -el de Puerto Varas sigue vacante- se demoró más de un mes en poder colocarlos. Y el proceso ha sido complejo, relata. "No hay un permiso que puedas pedir para mostrar o ir a ver un departamento. Además, hay gente que te deja plantada y hartos que solo están vitrineando y te hacen salir de más". 


Esta situación la constata Ignacio Toretti, socio y gerente comercial de Assetplan. "Previo a la pandemia, las unidades de 1 y 2 dormitorios no alcanzaban a tener una vacancia mayor a 15 días, tiempo necesario para hacerle mantenimiento y dejarla en óptimas condiciones. Con la pandemia y la poca movilidad para mostrar las unidades se hace más lento el proceso", explica. Así, han debido recurrir a las visitas virtuales y a la firma electrónica para poder cerrar los contratos de arriendo. Aunque la mayor traba, cuenta, es que por las restricciones no pueden ingresar a los equipos de trabajo para efectuar las reparaciones de las viviendas.


El estudio de Mercado Libre revela que, en promedio, el tiempo para ocupar los departamentos ha aumentado en 19 días. De las unidades publicadas para arriendo en el sitio, Vitacura tiene el mayor plazo: 52 días, versus los 39 días que se mantenían los avisos en el sitio al segundo trimestre de 2019.


Mientras los departamentos de Francisca estuvieron vacíos, de su bolsillo tuvieron que salir las devoluciones de garantías, pago de cuentas, que se sumaron a los gastos de su propia vivienda. Afortunadamente, pudo negociar con la mayoría de los bancos la postergación de los dividendos, lo que "ha sido un alivio súper grande", indica.


Al 26 de junio, según datos reportados por la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif), la banca había reprogramado las cuotas hipotecarias a 314.000 clientes, "correspondiente a casi un tercio del universo total para este producto". Incluso algunos bancos han otorgado el beneficio más de una vez a un mismo cliente, considerando que la primera reprogramación se realizó en abril, casi al inicio de la pandemia.


Por su parte, el gobierno incorporó dentro del paquete de medidas de apoyo a la clase media la entrega de 50.000 subsidios de arriendo de hasta $250.000, por tres meses, para arriendos de hasta $600. Esto, aumentando el monto inicial de $150.000 para arriendos de hasta $400.000. Una medida necesaria, dice Teodosio Cayo, considerando que "hoy la clase media no paga $400.000. Hay personas que en Ñuñoa, Macul y otras comunas de Santiago están en los $550.000 e incluso hasta $650.000 y son clase media". 


Pese a la dificultad del momento, Javier Varleta de GfK es más bien optimista. "Si lo miras como mercado hacia adelante, en crisis y momentos difíciles, se potencia el arriendo versus la compra. La gente tiene que vivir en algún lado. A veces achica la superficie, va buscando ciertas formas de vivir y posterga la decisión de compra en pos de un arriendo mientras pasa la crisis. En esa línea, hacia adelante no debiera tener problemas el arriendo".


Teodosio Cayo también hace un llamado a la calma: "La situación es compleja, no cabe duda, pero no es alarmante, en el escenario que un bien raíz se compra a largo plazo. Si lo comparamos con otros instrumentos de inversión, se ha comportado mejor que otras inversiones, como la bolsa, por ejemplo". A su juicio, en el corto plazo (un año) ya debiera verse cierto grado de reactivación, como se ha dado en otros países tras los desconfinamientos. Además, Cayo es tajante frente a quienes piensan dejar su instrumento de inversión: "este es un buen momento para comprar, no para vender".


Menos optimistas son en la firma inmobiliaria Montalva Quindos. A su juicio, las proyecciones de que la pandemia se extienda por todo este año e incluso el próximo -aunque con menos contagios- "no es de esperar que en este plazo la economía se recupere" y ve "una reactivación mucho más lenta que en otros sectores". Ante esto, estiman que "el mercado de arriendos de cualquier tipo de propiedad deberá ajustarse por este largo periodo, incluso ya pasando la pandemia, puesto que no se visualiza una pronta reactivación del sector inmobiliario". 


Alejandra Cortés lo vio así. Hace siete meses arrendó su departamento en Santiago Centro y, hasta ahora, le han pagado puntualmente. "No lo arrendé caro. Cobro casi lo mismo que me cobra el banco (como dividendo), con un pequeño delta para contribuciones. Preferí arrendar barato a que me dejaran con la deuda", dice, lo que da cuenta de inversionistas dispuestos a sacrificar el margen de ganancias.


A LA CAZA DEL INVERSIONISTA HORMIGA


Con la incertidumbre del momento económico, varios quienes pensaban en invertir en propiedades abandonaron la idea. "Hoy el inversionista hormiga se retiró completamente", dice Javier Varleta de GfK. Con el estallido social y la discusión de una nueva Constitución, los inversionistas  institucionales fueron los más cautos el año pasado. Ahora son los inversionistas más pequeños los que tienen postergada la decisión de ir por una vivienda, "esperando ver qué pasa más adelante", dice Varleta. 


En muchos casos se trata de personas que ya contaban con los recursos, por lo que "en la medida que no pierdan el empleo más adelante, van a volver a interesarse por la renta residencial", cree.


Por ello, en el mercado están saliendo a la caza de este inversionistas cauteloso, con promociones y facilidades para convencerlo. Una inmobiliaria, por ejemplo, ofrece unidades con una rentabilidad asegurada, antes de gastos, de un 4,5% durante un año.


En Montalva Quindos opinan que se trata de una cifra estándar en el negocio, "la cual se calcula en función de la venta, arriendo y los gastos generales. Actualmente solo se podría aplicar para tipologías habitacionales pequeñas", indican.


Con todo, Álvaro Acosta, de Open BBK, dice que "el negocio de la renta residencial es un rubro que va en alza en el mundo, y Chile no es la excepción". Esto, de la mano del aumento de la migración en el país, los ingresos, entre otras variables. "Por tanto, debemos considerar que es el área de renta el que menos ha disminuido proporcionalmente su tasa de retorno y, en consecuencia, seguirá siendo una oportunidad de inversión importante para las mega inversiones y los inversionistas más pequeños".