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[LUN] 101 personas pusieron plata para rematar un departamento en Vitacura: ahora lo van a vender

Empresas reúnen interesados y forman una sociedad por acciones. Las ganancias se reparten según qué porción tenga cada socio.




En Chile, hace un tiempo operan empresas de crowdfunding inmobiliario, donde por medio de varias personas se puede financiar la compra de una propiedad. Una de ellas es Lares.cl, fundada por el ingeniero civil industrial Cristóbal Asenjo. Él conocía sobre este modelo de negocios, que es bastante habitual en otros rubros y otros países, pero no había algo similar en el ámbito inmobiliario.


La particularidad que tiene su negocio es que las personas pueden formar parte de una sociedad con solo $100.000 y obtener ganancias proporcionales al monto que invierta, cuando se venda la propiedad que compró dicha sociedad. Otra de las innovaciones de su empresa fue conseguir viviendas a través de remates, por lo que se pueden conseguir a precios mucho más bajos.


'El tema de los remates es súper dinámico. Hay muchos juzgados en Santiago, entonces informar sobre en cuál se participará y cuál no es súper complejo. Nosotros tomamos las atribuciones y actuamos como el inversionista. Eso implica que en términos legales y de seguridad es que todo proyecto se desarrolla bajo una sociedad por acciones (SpA). Si invierte $100.000, en la práctica compra acciones de una SpA. Y esta sociedad es la que participa en los remates y es que la que se adjudica las propiedades', precisa.


¿Cómo definen el tipo de propiedad?


'Algo muy importante es la ubicación. Hay sectores que tienen mayor velocidad de venta que otros. Por ejemplo, las propiedades del centro antes se vendían rápido, pero ahora no tanto. Independiente de que estén baratas, no las tomamos en cuenta, ya que sabemos que la venta va a ser muy lenta. Por lo general compramos en el sector oriente. Buscamos propiedades residenciales que se compren como primera vivienda, ya que este es un tipo de compra que sigue activa, en comparación a los departamentos de inversión. También adquirimos inmuebles que estén en buen estado y que no requieran mayores mantenciones, para agilizar la salida a vender'.


Un grupo de 101 personas de uno de sus fondos se adjudicó hace poco mediante un remate un departamento en Vitacura de 113 metros cuadrados por 6.600 UF. Está tasado en 9.800 y ahora se pondrá a la venta.


'Se trata de un edificio que tiene ocho años de antigüedad, por lo que es relativamente nuevo. Ahora estamos en un proceso de mantención (pintar). No hacemos remodelaciones profundas ni estructurales. Nuestra idea es que salga lo antes posible a la venta'.


¿La van a vender al valor de tasación?


'La tasación es un valor referencial. Si esperáramos un año para venderla, probablemente la podríamos vender al precio de la tasación o más cara. Pero no buscamos eso, buscamos una venta rápida. Hoy las ventas no tienen buen ritmo, por eso aplicamos este mecanismo para que sea más ágil'.


¿Qué rentabilidades se pueden conseguir?


'Dependerá del monto que uno invierta. Si invierte $100.000, debería ganar entre $13.000 y $16.000, que dependerá del aumento de la UF en el periodo. En la web (lares.cl) hay un simulador para cada proyecto'.


¿Cuándo se ven las ganancias?


'Si el pago de la propiedad es por hipotecario, el pago tarda más o menos dos meses (que es el tiempo que tardan los bancos en liberar los fondos). Nosotros en el contrato le establecemos que tenemos 15 días para pagarle al inversionista en la medida que recibamos el ingreso de la venta'.


¿Cuántas personas pueden invertir por proyecto?


'El tope es de 500 inversionistas/ socios por proyecto, ya que es lo máximo que puede tener una SpA'.


Más plusvalía


Otra compañía que tiene este mismo modelo de negocios es Fraccional.cl. La diferencia radica en que compran unidades nuevas, las arriendan durante cinco años y una vez que haya ganado plusvalía, la venden.


'Cuando los aportes de los accionistas completan el valor del activo, se compra y se pone a nombre de la sociedad y queda a nombre de todas las personas por medio de esta SpA', detalla su CEO, Tomás Charles.


Al principio no son muchas ganancias…


'La gente tiene varias fuentes de ganancia. Primero, la UF, toda la plata entra en UF. Si uno pone $100.000, que son como 3UF, podría recibir más si crece el valor de la UF. La segunda es la plusvalía, si uno tiene el 1% de una unidad, ese 1% va a cambiar según los nuevos valores que tenga la propiedad. Luego está el ingreso por pago de arriendo, que es proporcional a todos los usuarios que invirtieron. Y cuando se vende la propiedad, les pagamos a todos su valor proporcional con su respectiva plusvalía'.


¿Qué ventajas tiene el crowdfunding?


'Uno puede participar de negocios que son muy caros y montos menores. Además, es una inversión pasiva. Si uno se compra su propio departamento, tiene que estar preocupado del arrendatario o de que el departamento esté bien. Nosotros no molestamos en nada a los inversionistas. Lo tercero es que no necesita crédito hipotecario, solo debe ser mayor de edad, tener RUT chileno y una cuenta corriente en Chile'.

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