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[LOGISTEC] Retrospectiva y proyecciones de un mercado determinante para el esquema logístico

Tradicionalmente, revista Logistec evalúa el desempeño del mercado de bodegaje a partir de las cifras 'duras' publicadas en los reportes más representativos del sector, elaborados por prestigiosas consultoras del rubro inmobiliario industrial. Esta vez no es la excepción, aunque nos hemos dado a la tarea de ampliar el análisis de estas cifras y proyecciones, considerando los efectos de la crisis político, social y económica que atraviesa el país, con el apoyo experto de los principales ejecutivos de dichas entidades.

'Incertidumbre'. Este es el término que se ha tomado cada encabezado de prensa, análisis o proyección económica en Chile desde octubre a la fecha; denominación más que adecuada para retratar las perspectivas de crecimiento de casi todos los sectores y rubros de la economía nacional; un término adecuado, sí, pero difícil de digerir, después de ser catalogados a nivel mundial como 'la economía más estable y próspera de Latinoamérica'. No obstante, frente al incesante recuento de los 'efectos' del estallido social chileno, la única certeza es la incertidumbre.

Por cierto, las proyecciones para el mercado inmobiliario industrial se mueven bajo la misma lógica. Y atendiendo al análisis del mercado de bodegaje, que en esta oportunidad nos convoca, los expertos y estudios más representativos del sector así lo establecen. Con una economía en crisis, expectante a las resoluciones políticas y acuerdos sociales que deberían consolidarse en abril próximo, como primer frente; el mercado está en compás de espera.

Retrospectiva

Para contextualizar el actual escenario del mercado bodegaje en Chile, Diego Castillo Labbé, Gerente Área Industrial de Colliers International, explicó que '2017, la vacancia que se registraba en el mercado de arriendo de bodegas alcanzaba el rango del 7%, ya que el enfoque estaba en el desarrollo propio de Centros de Distribución. Como consecuencia, dado que no existía una demanda tan activa en este segmento de mercado, el desarrollo (producción) de superficies para el arriendo no fue alta en ese periodo (58.000 m2 de superficie, aproximadamente); situación que se revirtió en 2018 cuando la demanda de arriendo se activó, mejorando los índices de producción y vacancia ostensiblemente'. En este punto, según se establece en los reportes elaborados por Collier a esa época, la tasa de vacancia promedio en el 1° semestre de 2018 bajó de un 7% a un 6,4%; cerrando en el 2° semestre de ese año en 4,5%. Por otra parte, la producción de m2 de bodegaje superó las cifras de 2017, alcanzando un total de 129.000 m2.

'Con niveles de vacancia sanos, un mercado maduro y una demanda sostenida, el mercado de bodegaje para arriendo fluía al ritmo de la economía, sin grandes contratiempos y enfocado en captar más clientes a partir del desarrollo proyectos de gran estándar, bien conectados, a tarifas estables que se movían entre el 0.119 UF/m2 y el 0.125 UF/M2', manifestó Castillo, agregando que 'con este escenario las proyecciones para 2019 eran muy positivas en todos los indicadores, sobre todo en términos de producción, los que a finales de 2018 se estimaban en 100 mil m2 para el 1°S y de 98.216 m2 para el 2°S de 2019'.

No sólo el reporte de Colliers International registraba una proyección positiva para el año recién pasado. Según el Reporte para el Mercado de Bodegaje de GPS Property Solutions, los indicadores claves: Vacancia y Producción serían muy estables. En esta línea, según lo comentado por Juan Eduardo Labbé, Director Ejecutivo de la firma, 'en nuestro reporte, que analiza el mercado de bodegas Clase I y II, las proyecciones en términos de vacancia/producción/ absorción se correlacionaban positivamente. Así, mientras el 2° semestre de 2018 cerraba en una vacancia del 6,7% en la Clase I, para el 1°S de 2019 este indicador alcanzó el 5.2%. La madurez del mercado se sustentaba en la relación de este indicador con los niveles de producción y absorción, considerando que durante el 1S de 2019 se registraba un aumento ostensible de los m2 producidos, respecto al semestre anterior, alcanzando los 255.900 m2, versus los 230 mil m2 útiles de bodega que ingresaron durante el 2S de 2018. En cuanto a la absorción del periodo (1S 2019), esta se presentó al alza en comparación al semestre anterior, pasando de 216.052 m2 a 294.104 m2'.

Según lo estimado por la consultora JLL, en su Informe del Mercado Industrial Ligero del 1° Semestre de 2019, el impacto real que la mayor producción estimada tendría sobre la vacancia dependería del porcentaje de m2 'pre-colocados'. En este punto, el Informe aseguraba que las proyecciones eran positivas para el mercado de arriendo, considerando que la tendencia observada en los últimos semestres apuntaba a que 'las ampliaciones de Centros existentes ingresan al mercado con un alto porcentaje de m2 pre colocados, con lo cual la vacancia podría mantenerse o incluso disminuir, a pesar de la reanimación de la producción'.

En esta misma línea, según el reporte de Mercado de Centros de Bodegaje elaborado por CBRE, el primer semestre de 2019 comenzó con una importante actividad en la producción, alertando que 'sin embargo, los niveles de demanda se mantuvieron expectantes, debido a la incertidumbre generada por las externalidades geopolíticas. No obstante, el análisis manifestaba que 'sí se observaba una mayor actividad en la pre-colocación de espacios, previo al ingreso al mercado de los nuevos proyectos, lo que a su implicaría niveles de vacancia saludables. Con miras al segundo semestre de 2019, en tanto, según CBRE se esperaba una mayor actividad para el mercado de arriendos impulsada por la demanda a raíz de las festividades y el consumo de fin de año.

18/10 y los efectos 2020

Mientras los desarrolladores del mercado de arriendo bodegas y analistas del sector proyectaban un mercado estable de cara al segundo semestre de 2019 y 2020, lo cierto es que aspectos como las bajas proyecciones de crecimiento económico estimadas que no superaban el 3%, el auge de los proyectos de construcción propia y el ciclo de bajo consumo que el retail atravesaba eran factores que moderaban los augurios positivos.

El mercado estaba sano, sí. Pero era muy competitivo. En este plano, los entrevistados coinciden en que factores como el creciente impulso del e-Commerce y sobre todo la estabilidad general del país representaban alicientes a considerar por los actores del mercado. Así, lejos de contraerse, el desarrollo de bodegas para arriendo tendía al alza, bajo una premisa esencial: seguir creciendo en m2; proyectando nuevos formatos y servicios para diferenciarse de la competencia era la clave para ganar más participación de mercado. Algo así como: arriesgar para ganar.

En el escenario instalado, el estallido social de octubre vino a cambiar las reglas del juego. Si bien, todos los analistas (y actores) coinciden en que los efectos más profundos de la crisis en el mercado inmobiliario industrial de bodegas, en términos específicos, sólo se conocerán en el mediano y largo plazo, lo cierto es que sí existieron efectos directos en los indicadores esenciales como la producción de mt2 que marcó un evidente retroceso; al tiempo que los paradigmas en torno al servicio de arriendo cambiaron drásticamente; cambios que supone todo un nuevo escenario (retos y oportunidades) para el futuro del sector. 'Seamos claros, las perspectivas no son las mejores y se espera un 2020 difícil, debido al retroceso en los indicadores de crecimiento económico del país, la baja inversión y la inestabilidad social.

No obstante, también existe la oportunidad de mejorar y los actores del rubro lo saben. Todos estamos expectantes, ante un escenario general inestable', manifestó Labbé. Siempre en torno a los efectos directos de la crisis y el escenario actual que atraviesa el Mercado de Bodegaje en Chile, Lucas Desalvo, Market Research Manager de Cushman & Wakefield, manifestó que 'post 18 de octubre, la expectación creció en los desarrolladores y propietarios de centros logísticos'. La mayoría acusó el golpe, indica Desalvo, 'paralizando la mayoría de los proyectos de construcción proyectadas para 2020, debido a la situación económica y expectativas a la baja de los inversores y propietarios'.

Al ritmo de los eventos de vandalismo sufridos por el sector retail, principalmente, durante las primeras semanas del estallido, el cierre de tiendas, la baja del consumo en la etapa más emblemática del año: Navidad y un reajuste en los horarios de los procesos logísticos, debido a las manifestaciones, el fantasma del sobre stock se hizo real. Como efecto directo, la vacancia de los centros de bodegaje disminuyó profusamente, debido a una mayor demanda por espacios, explicó Desalvo; demanda que fue absorbida por los centros logísticos de bodegas en arriendo que tenían la flexibilidad de espacio y de tarifaria para apoyar a los ‘damnificados’ y que a su vez poseían ecosistemas de seguridad capaces de hacer frente al riesgo inminente de saqueos y vandalismo.

Así, al cierre del 2° semestre 2019, según cifras publicadas por Colliers International, la tasa de vacancia registró una baja en comparación al periodo anterior, pasando de un 5,6% a un 5,2%; mientras que la producción de este periodo disminuyó significativamente respecto a los semestres anteriores, registrándose el ingreso de solo 23.000 m² de nueva superficie. Cabe destacar que los reportes anteriores de la consultora proyectaban una producción para el 2° Semestre de 2019 de 98 mil m2, lo que finalmente no se dio.

Por su parte, el reporte del 2° semestre de 2019, elaborado por GPS Property Soluctions marcó la misma tendencia descrita, calculando para el segmento de bodegas Clase I un nivel de vacancia a la baja, desde 5.27 % (registrado el 1°S) a un 5,04%; una disminución en la producción proyectada que alcanzó la cifra total de 40.449 m2 y una baja en la absorción que llegó a los 58.160 m2. En este punto, cabe recalcar que las proyecciones para la producción del 2° semestre de 2019 en ambas categorías de negocio (Clase i y II), según GPS, se estimaban en 139.128 m2.

¿Y ahora?...

¿Positivos o negativos?, considerando el nivel de inestabilidad social, político y económico del país, es difícil decir si los indicadores expuestos son, en lo empírico, buenos o malos. Lo cierto es que, para los analistas del sector, la baja de la producción registrada y proyectada a 2020 es a penas lógica. En este punto, Juan Eduardo Labbé explicó que 'actualmente, el enfoque de los desarrolladores está en colocar las superficies construidas o en construcción y esa será una tarea difícil, ya que la economía está lenta. Hay mucho en juego para aventurarse a producir más si las expectativas de crecimiento económico no son auspiciosas y la crisis política y social no se supera'.

En este punto, agregó el ejecutivo de GPS, 'lo que proyectamos es un alza en la vacancia y los precios en el mediano plazo, considerando que existirá más superficie y se espera una menor demanda por la ralentización económica. Objetivamente, tras la crisis los Centros de Bodegaje en arriendo ganaron en términos de imagen y negocio; mientras que los desarrolladores de Centros para la venta fueron damnificados porque en tiempos de crisis e inseguridad pocos se arriesgan a comprar. De hecho, hemos visto un cambio de estructura de negocio de estos últimos desarrolladores, desde la venta hacia el arriendo para colocar las superficies construidas. Como consecuencia, existirá más espacio disponible y los precios tenderán a la baja en el primer trimestre para ganar clientes. a partir de ahí la vacancia general aumentará y creemos que, a la larga, los precios de arriendo subirán en el margen del 12.5 UF/m2 al 13.5 UF/m2, ya que los desarrolladores necesitan recuperar su inversión'.

No obstante, cabe destacar que, a nivel de precio, el vocero de Colliers discrepa de las proyecciones al alza, asegurando que tema precio ha sido variable de acuerdo con la superficie, el tipo de construcción, la ubicación y los servicios complementarios que ofrecen los desarrolladores de bodegas en arriendo. Hay bodegas más caras que otras, pero a nivel general el precio ha sido estable en los últimos 8 años (en torno al 0.119 UF/m2 y 0.12 UF m2) lo que no debería variar. Lo que hemos visto es que debido a que no se sabe lo que va a pasar, los desarrolladores tratan de fidelizar a sus clientes con precios estándar, y esa estrategia debería continuar por lo que la aguja no se moverá mucho en este sentido'.

Lo que sí se espera, según Castillo, es una mayor demanda por arriendo 'ya que las empresas no van a compra o van a comprar menos que antes y como los precios del mercado se mantendrán, la diferencia entre un desarrollador u otro estará en el valor agregado que ofrezcan, siendo los más importante: la Seguridad y la Ubicación'.

Atendiendo a lo expuesto por Castillo en torno a la consolidación del formato de arriendo de bodega, el vocero de Cushman & Wakefield sostuvo que la reacción de los actores del mercado de arriendo de bodegaje ante la crisis fue profesional y determinante para ir en apoyo de las empresas y rubros afectados. Se demostró que este mercado es muy maduro, seguro, flexible y estable a nivel tarifario, razón por la cual 'uno de los fenómenos vistos tras la crisis fue el éxodo de aquellas empresas que realizaban sus operaciones logísticas fuera de centros multi-clientes hacia estos recintos. Y, al mismo tiempo, aquellas compañías que nos habían manifestado la intención de mudanza postergaron sus decisiones. A raíz de los hechos de inseguridad, y la estabilidad económica muchas compañías decidieron dar un salto de calidad, buscando sobre todo seguridad 24/7 y tarifas estables; lo que favorece claramente al mercado de bodegas analizado'.

Finalmente, según lo publicado por la Consultora JLL, respecto a las proyecciones del mercado de bodegaje para este año, "el impacto real que tendrá la producción sobre la vacancia dependerá del porcentaje de m2 pre colocados, porque es probable que no se mantenga la tendencia observada (pre-colocación), debido a que se espera una menor demanda de bodegas para el 2020".

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