En lo inmediato, es esperable que observemos caídas en los precios de las propiedades del orden del 10% para el caso de las habitacionales.
Si la violencia interna ya había deteriorado la calidad de vida de muchos barrios y afectado negativamente el precio de las propiedades, el coronavirus sólo va a acentuar este impacto, lo que es lamentable, ya que la principal fuente de riqueza y ahorro de las familias está en su vivienda.
La alerta sanitaria por la rápida propagación del Covid-19, que enfrenta el mundo entero, está significando pérdidas a nivel económico que aún no son cuantificables. Se anunció un histórico paquete de estímulo económico que implica recursos de cerca de US$ 11.750 millones, que a pesar de ser una buena señal, encuentran al Estado con una alicaída billetera fiscal para satisfacer las demandas sociales que ya se estaban tramitando.
Para analizar el impacto que pueda tener en el sector inmobiliario, el pasado más cercano que tendemos a mirar es el de la crisis hipotecaria en Estados Unidos, que comenzó como una burbuja inmobiliaria y se extendió por el mundo como una crisis financiera. Sin embargo, el impacto en Chile fue bajo. De acuerdo al Índice Real de Precios de la Vivienda del Banco Central, dicha crisis en el país tuvo un efecto negativo de caída de aproximadamente un -5% entre los dos últimos trimestres de 2008 y el primer trimestre de 2009, pero fue de muy corta duración, con un rebote inmediato en los meses siguientes.
Esta vez, en términos del efecto de la crisis en los precios de las viviendas, queda mucho por ver.
Si miramos lo que está pasando en mercados más profundos y transparentes, como el de EE.UU., vemos que fondos y empresas del sector están experimentando caídas superiores al 30% en su cotización de de mercado. Y debe destacarse que a dicho país esta crisis lo sorprendió con una economía robusta y sin una crisis interna como la que ya tenía Chile, producto de la violencia que había semi paralizado al sector desde octubre pasado.
En relación a la caída de los valores cuotas de fondos inmobiliarios o directamente de acciones de empresas del sector en Chile, hay que considerar que las caídas en los precios de las acciones normalmente han sido muchísimo mayores que las del activo subyacente, en este caso las propiedades. Además, se debe distinguir entre fondos de desarrollo inmobiliario y los de renta inmobiliaria (residencial o comercial). El primero es de más alto riesgo, pues invierte directamente con las inmobiliarias, actualmente en una situación de cuarentena y distanciamiento social, con sus salas de venta vacías, junto al componente de recesión, temor a perder el empleo y mayores dificultades de la banca. No olvidemos que muchas empresas del sector ya estaban muy golpeadas producto de la crisis interna, que por sí sola había gatillado una caída de precios de las acciones/valores cuotas en Chile de 15-20% antes de Covid-19.
En lo inmediato, es esperable que observemos caídas en los precios de las propiedades, y que podrían estar en promedio en el orden del 10% para propiedades habitacionales –en su mayoría para mercado inversionista– y niveles superiores para viviendas de mayor valor y/o segunda vivienda. La gran pregunta es cuánto demorará el rebote de precios.
Los fondos de rentas inmobiliarias, en tanto, debieran ser más resilientes. En la parte de renta residencial, el desempleo traerá morosidad, pero el efecto de apoyo fiscal y monetario debiera facilitar ese proceso de recuperación. En tanto en renta comercial es difícil cobrar arriendos a tiendas cerradas, más aún si venían de antes con problemas debido a la seguridad interna. Pero, una vez pasada la cuarentena, la actividad debiera tender a regularizarse.
Es que el virus va a pasar y es de esperar que con la misma disciplina y orden público con que estamos enfrentando el Covid-19, podamos continuar discutiendo las políticas públicas. A diferencia del virus que golpea a todos por igual, sí depende de nosotros evitar que se sigan destruyendo los ahorros de la vida de algunos, particularmente quienes habitan en las zonas de mayor violencia durante la crisis interna. De nosotros depende ponernos de pie. Felipe Errázuriz, Socio fundador de MiPlusvalía
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